同丰房产副总经理陈润发

　　调控政策不“伤”及别墅

　　政府打击捂盘的种种政策措施，主要针对的并不是别墅，毕竟能买得起别墅的不是政策要保护的中低收入者，也就是说主要购买力为高收入人群的别墅，价格不会受到政策的打压。

　　目前别墅市场存在的所谓捂盘现象，其中牵涉到很多其他因素，如别墅所在地区大多远离市中心，周边设施尚未完善。在周边配套到位之前，别墅开发商确实不会急着卖项目。让购房者享受到不同于公寓的“别墅级”物业，以及社区氛围，是别墅开发商应尽的责任。

　　银行推出将别墅首付款提高到30%的政策，对于抑制别墅按揭炒房的现象起到了一定作用。但是由于房贷占据银行主要资金流，如果房地产市场整体下挫，银行等金融机构都将受到冲击，可以说银行与购房者在这个过程中，一同承担着房价涨跌的风险。从这个角度说，银行还是分担了置业者许多房价涨跌中的压力，这个政策对于房价的上涨不会起到抑制作用。

　　至于非普通住宅转让征收土地增值税政策不会对别墅购买者产生影响。

　　三盛房产企划经理卢峰

　　高附加值差异性产品受追捧

　　预售新规对别墅市场的影响不是很大，因为别墅市场计划开工面积已经不是很大了，目前批准开工的楼盘可以很有效地调节销售周期。别墅很多情况下是现房，所以说受预售证政策影响不大。普通公寓商品房受预售新规的影响比较大，因为公寓通常分期分批开发，单次开工面积较小，如果按新规定很多楼盘要一次性开出所有房源，在销售过程中定价策略将变得很被动，因为公寓市场相对别墅市场更敏感。

　　影响房屋销售的主要原因是市场供求关系、土地供应量以及银行贷款政策等。对开发商而言，在一定阶段，“90/70”政策只是对房屋的开发形式有所影响，对开发商获取效益没有大的影响。

　　“90/70”政策是一项利民的好政策，在一定阶段可能会影响企业发展产品规划策略，总的来说却可以有效地增加普通经济型住宅的供应量，并且在短时期内形成小户型住宅的集中上市，形成同质竞争，让有经验应变能力强的品牌开发商避免竞争，走产品差异化道路做高附加值产品。

　　易居中国·上海房屋销售集团企划经理穆雅文

　　刚性需求拉动楼市持续旺盛

　　很明显，预售政策的出台是为了遏制房价的快速增长。以住宅房价为例，从今年5月起步上涨到6月封顶，仅两个月就上涨20%，预售政策的出台，也是防止开发商捂盘最实质性的措施。由于前两年大量投资客涌入，加之房产的刚性需求，购买需求不断扩大，房价自然不断上涨。从总体来说有关预售新规的出台对购房者是有利的。

　　此外，“90/70”政策对于解决中国目前土地有限、人口众多的现状是有利的。不过从另一个角度而言，小户型虽然使房产的整体价格下跌了，但是房产项目的单价很容易被提升。这一政策也会导致大户型房子由于套数的限制，而抬高价格。特别是别墅等超大面积项目。

　　关于政府配套发展规划对房产市场的影响，上海将来的发展趋势是以居住区域包围城市中心，轨道交通的发展把城市的距离缩短很多，四通八达的交通线连接起整个城市的发展脉络，这是城市进步发展的标志。

　　海湾艺墅项目策划、新吉阳业务部专案俞芳

　　停批用地突显别墅稀缺性

　　停批别墅用地政策带动了别墅的价格走高，“物以稀为贵”，停批土地后，别墅卖掉一栋就少一栋，别墅稀缺性在几年后将更为明显，别墅价格应该会走高。

　　买别墅无非是是投资和居住两个目的，政策规定不会再批别墅用地，将突显别墅的稀缺性。比如奉贤海湾板块，是上海唯一一块多海岸线区域，其滨海旅游景点是别处无法复制的，所以海湾区域的别墅无论从自住角度还是投资角度其升值空间都是显而易见的。

　　别墅项目大多建在近郊等政府配套尚未完善地区，这些区域将会是政府今后几年大量投入资金重点发展区域。比如宝山罗店新镇别墅群和奉贤海湾别墅群，都有轨道交通在建或者在规划。其未来发展趋势是不容忽略的。

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　　近年涉及别墅的调控政策

　　-2003年2月8日，国土资源部下发《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，要求“停止别墅类用地供应。”这是国土资源部第一次叫停别墅用地。

　　-2003年9月14日，国土资源部下发《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，重申停止申请报批别墅用地。

　　-2006年5月24日，国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

　　-2006年5月31日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

　　-2007年6月12日，上海市地方税务局在《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》中规定：从2007年7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

　　-2007年8月，上海房地局发布《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，要求已经达到预售标准的住宅楼盘(不超过3万平方米)必须一次性申请预售许可证。如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。