求利益无视别人痛苦

　　在商言商，商人追求利润最大化似乎是天经地义的，可是，这种“追求”，应该是放在合情合理的大前提下。时下，开发商违约，集中出现的焦点多是为了利润，而不是“不可抗拒原因”，例如不按规划施工，占绿地多建房等等。对开发商来说，手里的地皮寸土寸金，但是为了追求更多的利润而无视购房者的利益，这种追求就会令购房者很“受伤”。

　　自家门前原本应该是块绿地的，现在却建起了住宅。这种情况是开发商追求利润常见的违约问题。同一块地皮上，假设房价不变，建出来的房子越多，相对而言的利润也会越多，这是一个非常浅显的道理。对于开发商来说，地皮的钱已经支出，这是已经固定的成本，而建造房子所需的原材料、工资酬劳成本当然是低于出售价格的，因此，想办法在地皮上再建多一些住宅，确保既能卖出好价钱，又能充分利用地皮价值，开发商对于其中的“杠杆”再熟悉不过。不少购房者都有这样的疑惑，去买房的时候看到小区的沙盘，哪些位置是楼房，哪些位置是绿地，沙盘上的布局就是未来家园的模样。在购房合同上，标明的是绿地率，也没有具体写明这些绿地将分布在小区的哪些地方。

　　对此，业内人士指出，时下，开发商在建设、销售住宅的时候往往是分期进行的。对于购房者来说，先看到的情况很可能只是暂时的，到下一期建设的时候就会情况有变。一些开发商在下一期开发时，会临时改变计划或是早有预谋的改变计划，缩小住宅的密度或是多建房。对于这样的情况是否违约，要视开发商在有关部门报建的时候，其规划图纸是怎么样的来定。如果其已经备案的规划图纸上就有“多出来的一栋房子”，那么购房者在维护自己权利的时候就有些被动了。

　　控制“尺度”进行违约

　　开发商与购房者之间是一种合同关系，出现了纠纷属于合同纠纷，是一种民事行为。为此，要解决这种纠纷，法律手段是最为直接的途径。可是，对于购房者来说，动辄找律师、上法院解决问题，是件劳心费力的事情，不少人往往选择“知难而退”。  

　　在签定购房合同的时候，合同约定的住宅面积，是交易的重要内容。对购房者来说，是否决定购买该套住宅，其面积大小是否符合自己的预算、需求也是重要因素。如果在购买后，开发商再提出实际面积出现了误差，要求购房者追加房款，这样的行为算不算违约？这个问题的答案表面看来是违约了，可真正的答案是“未必”。按照相关规定，商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由买卖双方在合同中载明。双方未载明的，适用下列规定：实际交付面积大于合同约定面积超过3%的，买方有权退房；误差小于3%的，买方按照实际误差面积支付房款。通常，南宁市的商品房购房合同中，都会标明这一条。

　　对于这种合同中的埋伏，开发商只要在合理的范围内违约，是不需要负任何责任的。开发商可以利用合同的规定来控制“尺度”，想要逼购房者退房的，把误差度做得超过3%即可，消费者一般不会退房，那就乖乖交钱吧。

　　开发商违约成本太低

　　对于开发商来说，为何不怕违约赔偿呢？一个原因就是赔偿的金额相对房价而言太低，使得其违约成本太低，违约起来似乎“有恃无恐”。 

　　记者了解到，按照有关规定，购房者对于住宅存在的问题，有权在国家规定的范围内要求开发商作出整改。开发商逾期交房属违约行为，要承担违约责任并支付相应的违约金。在商品房买卖合同中，往往约定超过一定期限内仍未交付业主使用的，业主有权解除合同，并按累计已付款的一定比率向开发商索取违约金。不在退房期间的，逾期交房的违约金则按当事双方所签订的合同认定，一般是按日支付已交付房价款的万分之三左右。

　　虽然赔了钱，不过在这一期间，如果房价上涨，开发商完全可以通过市场的差价拿回这部分损失。

　　不少业内人士认为，时下，开发商违约的责任太少，赔偿金额太低，使得违约成本难以具备震慑力，也是开发商违约现象常见的重要原因。

　　存在一些客观因素

　　对于整个房地产行业来说，开发商违约并非绝对现象。除了这些出于主观的、甚至是恶意的违约原因外，开发商违约是否还有客观的原因呢？在实际当中，也确实存在着开发商控制不了的状况，使得合同约定未能如期实现。

　　在今年的7月份，记者曾经接到一大型住宅小区业主的投诉。该小区的出售的时候，开发商及购房合同上都约定是配套了一所小学的，可是业主们入住后，孩子需要上学了，小学却迟迟没建起来。在采访中记者发现，该小区总共分为6期开发，目前才开发到第2期，不仅是小学没有建起来，小区还有大量的空地处于闲置状态。业主要求开发商赔偿违约损失，对此，开发商方面感到自己很委屈。该楼盘有关负责人向记者介绍，小区确实配套有一所小学，可是有关部门要求入住率必须达到60%才能使用。而目前小区的入住率还不到1/4，这一水平远远达不到要求。此外，以小区销售的情况来看，大部分业主都是外地客、投资客，因此入住率低的情况并不是开发商所能解决的。就算是现在建起小学，小学也不能正常运转。

　　市民钟先生也向记者反映，他所购买的住宅位于南宁市民族大道边的一个小区里，已经入住几年还没接通电话线、有线电视。在购房合同中，开发商是约定电话线接口、有线电视接口都连接到家里的。对此，记者了解到，出现这样的问题，是由于小区附近有一条规划路，可是该规划路还没有修通。因此，相关部门出于线网规划的原因而“遗忘”了该小区。对于这样的情况，开发商也十分无奈。