大单交易可能匿迹 商业地产将遭受重创

    日本私募基金Re-plus斥资26亿元人民币购买华贸中心两栋写字楼、高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦、美国花旗集团斥资7.8亿元购买了西环广场写字楼等上亿元的交易频繁发生，而此前这样的大手笔今后将被禁止，根据“新限外令”规定，今后将限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，这就意味着外资大规模收购物业项目再出售的方式将受到限制。

    通过整栋购买，然后再出售，通过这样短期“倒手”，外资可谓赚得盆满钵满，根据有关数据显示，不到两年时间，麦格理转手上海新茂大厦的交易，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150%；花旗集团2005年以5000万美元收购了上海永新广场，一进一出，获利2775万美元，增值率超过55%；2005年，高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦，卖出后，获取了39%的升值回报。可见，通过整体的购买外资可谓获利匪浅，同时由于外资的投入也为国内的商业地产带来了繁荣景象。目前中国国内的商业地产开发一般均采取出售的方式，而外资正是这些物业的主要购买力。

    张家鹏表示，今年以来房地产投资增长迅速，根据国家统计局消息，前三季度，房地产开发完成投资16814亿元，增长30.3%，其中外资增长15.5%，势头很猛。同时，目前来自欧美等地的金融资本主要包括两种形式，私募投资和上市公司的资金，这些金融资本并没有在中国设立实体公司，只是通过在国内投资、合作开发、并购房地产项目进行经营，可以说是一种“快投资、快收益”的投资形式。因此国家必然要对此做出限制。“目前只有政策出来，还没有具体执行细则，预计今后大宗的交易要通过特别审批。”张家鹏表示。

    二手房市场整合速度放慢 上市之路更加迷茫

    “对二手房市场不会产生很大的影响，但是将对经纪公司的整合速度产生较大影响，像21世纪不动产、易居中国等有海外资金背景的企业在扩张过程中必将受到限制。”“我爱我家”副总裁胡景晖向记者表示。

    据了解，目前中国境内规模最大的具有外资背景的房地产经纪公司主要是中原地产、信义地产、21世纪不动产等，其中中原地产是港资背景，信义地产是台资背景，21世纪不动产则继2006年获得高盛2000万美元风险投资后，今年10月22日再次获得美国艾威基金5200万美元投资。“中大恒基”副总付严认为，对于此类公司，在“新限外令”的影响下今后可能会受到更强的监管。

    其实，不仅海外资本一直在向内地二手房领域渗透，内地的一些房地产经纪公司也在积极地寻找外资合作。不久前，“我爱我家”就接洽了美国最大的房地产经纪公司，虽然一直对外宣称只是简单的参观考察，但是业内一直在揣测该公司正在谋划海外上市。

    付严认为，新的规定刚刚出台，对这一条的具体解释还不详细，比如政策是否会出现漏洞等等会影响政策的具体实施。相信不久以后会有新的具体配套政策或者方案出台，届时可能会对业内有一定的影响。外资的进入是有利于引进新的管理模式与观念的，限制外资将有可能降低中介行业的竞争,影响行业提高流通、降低成本的功能发挥。因此，想要在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又能不打击行业发展，具体实施政策的制定可能会是一个比较困难的过程。

    同时，北京经纪人协会常务副会长孙海峡向记者表示，“新限外令”对北京二手房市场不会产生较大影响，而目前北京市场中具有外资背景的地产经纪公司占有的市场份额也不是很高。同时她还表示，“新限外令”只是限制海外资金进入而非禁止，所以并不影响一些企业的融资。

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