答案是否定的。这个名字在最近半年反复在地产圈子里面被提及。无论诸地产大佬过去如何评价孙宏斌，现在可能都要暗地里称赞一句：老孙有眼光！

    因为最近半年多，土地价格的增长速度只能用疯子踩油门来形容，"地王"这个曾经听来财大气粗的词汇由于过度使用而显得很苍白。孙宏斌创立的顺驰2003年以9.18亿元在北京大兴拿下一块土地，被称作"天价"拿地。但是那些被业界称作明显买贵了的土地如今看起来颇为便宜。

    在广州，7月到9月短短两个月间，土地楼面价从11912元/平方米飙升至18729元/平方米；在地产企业必争之地上海，苏宁地产在8月24日大手一挥抛出44.04亿元拿下黄浦区163#街坊地块，折合楼面价66930元/平方米，给"寸土寸金"以现实版本；9月20日，一贯财大气粗的港资地产商九龙仓以72亿元拿下成都春熙路，但这几乎无法引起什么轰动效应，两个月前，北辰实业和北京城开在长沙拿下的新河三角洲地块，总价92亿元，这才是当下的"中国地王"……

    "土地价格已与土地的实际价值出现了较大的偏离，地价虚高已成为普遍现象。"中原地产华北区董事总经理李文杰的观点代表了业界的基本共识。现在，土地价格的增长速度已经让涨势惊人的房价相形见绌。事实上，上述诸多"地王"，多是面粉贵过面包价。但是，"土地市场已经出现泡沫"，这一论点就像"皇帝的新衣"，房地产业界心知肚明却无人道破。

    是谁在狂撒钞票推动土地价格的非理性上涨？土地市场是否正在建立起绑架房地产行业、资本市场甚至更大领域的能力？土地显然已经超越了它作为房地产行业的生产原料的简单身份，土地泡沫的破裂，可能会影响到身在这960万平方公里土地上的每个人，或许更多。

泡沫的源头

    7月底，雅居乐地产(3383.HK)表示，预计将在今年购入3000万平方米的土地储备。

    全国土地储备量最大的房地产企业之一碧桂园集团（2007.HK）8月中报显示，公司土地储备量比4月20日前增加1900万平方米，增长180%。

    2007年年初至今，富力地产（2777.HK）已经花费超过130亿元，增加土地储备约885万平方米。

    一向以稳健发展为准则的万科（000002.SZ），今年上半年新增项目规划建筑面积合计521万平方米，至8月28日发布报告前夕，公司又新增项目规划建筑面积186万平方米。今年上半年万科的购地开支超过100亿元。

    ……

    细心的你或许已经发现了这些为土地轻松签出巨额支票的企业的共同特点：上市公司。或许他们其中曾有人将天价拿地的顺驰视作行业的"害群之马"，但是他们现在以加倍的疯狂为土地买单，加入了这场"盛宴"。

    "如果说去年土地市场已经将中小房地产企业清除出局，今年大型房地产企业也不是都能够进出土地交易大厅了，绝大多数是上市公司，非上市公司则必然有集团内部另外的强大兄弟公司支撑，比如苏宁地产、雅戈尔置业。"安邦咨询公司房地产分析师苏晶说。

    没错，2006年开始启动的大牛市给了上市房地产公司前所未有的底气。中国的资本市场从来没有像现在这样容易"圈钱"，增发、企业债等募资方式，面对的都是热情高涨的投资者。据统计，今年以来，上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。

    钱来的容易花的也随便，这是被上市公司立起的高门槛挡在土地市场门外的中小房地产商的愤懑之声。当然，理性的分析是，房地产公司募集到的资金，最大的用途理所应当的是去获取土地，以保证公司的持续经营和进一步扩大规模、良性增长。

    以万科、富力的土地储备来看，虽然总量很大，但是参照公司公告的发展预期计算，土地储备不过刚够二三年使用。但是，也有一些地产公司的土地储备明显超出了正常的发展需要。

    被称作"大地主"的碧桂园土地储备超过5400万平方米（中银国际预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米）。而今年上半年，碧桂园房屋销售面积仅90多万平方米，以此计算，它目前的土地储备足够其开发30年。如果按照每年翻一倍的业绩增长，5400万平方米也足够其开发10年。

    偏安广东一隅的雅居乐地产在目前2300万平方米的基础上，预计还将在今年购入3000万平方米的土地储备。5300万平方米的土地储备，足够其近10年的开发所需。

    另外如中海、新世界中国等，均在大力增加土地储备，并表示这些土地储备将足够集团8年左右的发展所需。

    "现在开发商不是赚开发的钱，都是在赚土地的钱。"这已经是房地产行业人人皆知的秘密。土地价格的增速上扬，给土地储备丰厚的地产公司形成了相当大的"土地溢利"。

    上海社科院房地产研究中心7月发布的一份报告显示：上海历年积累存量土地有近一半未形成有效供应。"1988年－2005年上海出让的土地使用权面积共43666.37公顷，可建面积42131.96万平方米，而上海商品房建设新开工面积仅为25698.58万平方米，两者相差近1.7亿平方米。"

    香港上市公司财务准则规定，地产公司的土地储备可以每年进行价值重估计算成本，所以开发商都愿意囤积土地，随着土地价格的上涨，可以减少计税利润。"富力在香港上市之后，开始以香港豪客的姿态在大陆地区拿地，在某种程度上拉开了新一轮土地竞价的风潮。"一位地产顾问告诉记者。而今年年初，国内修改会计准则，地产公司的土地成本计算方法也效仿香港准则，更刺激了房地产上市公司囤地的热情。

    股市高涨，上市地产公司获得巨额融资收购土地，再引发土地价格高涨。但股市和地市之间还不仅仅是这种简单的线性关系。

    "房地产上市公司被普遍高估，市盈率动辄50、80倍，100倍以上的也并非少数。要维持这样的高市盈率，就要给投资者增长的预期。增长预期怎么来，当然是土地储备。"潘石屹的SOHO中国刚在香港上市融资19亿美元。一个月前在达沃斯夏季论坛上，他在接受记者采访时强调了市值时代地产公司面临的特殊问题。"有了土地储备，市场就给你更高的市盈率，你就有了更大的放大能力去融资，然后又可以进入下一轮土地储备。"

    "分析师对一个地产公司的估值很大的权重要看它的土地储备。也可以说，分析师的评价也对房地产公司造成了一定的引导，让房地产公司更搏命地去拿地。"贝塔策略工作室合伙人杜丽虹这样分析。

    土地－高市盈率－再融资－土地，股市和地市之间就这样形成了自我循环。这与上个世纪七八十年代的香港地产崩盘之前的盛景何其相似。但是，这个正循环的流转需要一个基本条件，就是房价的持续走高。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟研究发现，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右。"未来三年房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。"钟伟指出。

    显然，现在虚高的土地市场价格是建立在一片靠不住的沙滩上。这个看上去完美的循环中，只要有一环泡沫破裂，都很有可能会引发其他环节的彻底崩盘。以前曾经有这样的观点：开发商绑架了银行。现在，土地市场、楼市、股市已经在循环关系中实现了互相绑架，这种力量相当骇人，因为这三个环节几乎将整个社会包裹进来，这可以说是对整个社会的绑架。

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