酝酿"三分法"住房体系

    张永岳透露，建设部上月在厦门举行了一次内部会议，这次由建设部党组书记、副部长姜伟新主持的会议用一天半的时间主要讨论三个议题：住房保障工作，目前房地产市场形势以及对我国住宅制度的设计。

    我国1998年房改后，住房大部分采用商品化、市场化分配，在过去一段时间里，房价持续上涨导致一大批居民无力购房。

    张永岳表示，按照国外的经验，以美国为例，对于近20％无法自己解决住房的阶层，一般由政府解决，即整个社会住房体系分成政府保障和市场化两大部分。但以目前我国的状况来看，一方面国民收入水平还达不到大部分人都能够实现市场化购房的水平；另一方面，政府的财力也不可能在短期内满足全部住房困难群体实现政府性保障，即使在发达地区，财政投入力度也很难做到应保尽保，类似"两分法"的模式可能并不适用。

    因此未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。

    保障、居住、商品化共存

    曾任职于国务院住房制度改革办公室的资深学者武建东表示，研究住房制度，主要应该探讨的部分将涉及住房改革中的基础政策，包括税收制度（比如物业税的实施进度）；低收入家庭的实际保障；金融政策（贷款比例问题，经济适用房建设资金分配）；土地储备制度以及对当前形势的判断等等。

 武建东称，我国住房制度的关键就在于土地以及住宅的全流通。按照武建东的观点，我国目前结束房改后期商品化建设的第一阶段，制度上的主要问题在于没有住房全流通，村镇住宅不能流通。未来，从2007年至2012年，将进入住房过度调整期，房屋将从过度强调商品化特点转型为保障、居住、商品化营运并存的状态，从城镇商品化的半边市场，建构起全国统一的房地产流通体系。

    易居房地产研究院高级研究员杨红旭此前撰文指出，未来的我国住房系统，从保障方式上讲，理想模式应该兼顾实物分配体系和货币补贴体系。目前我国廉租房的货币补贴为绝对分配方式，未来应适当提高实物分配比重，经济适用房的规模不宜超过15%。除此，还应建立购房贷款贴息、抵免个人所得税等新型补贴方式。

    杨红旭称，住房保障工作并非全部要用计划经济的一套模式，也绝非完全依靠财政支出，在以政府行政手段的前提下，还须发挥市场配置资源的有效性。政府可以鼓励私人开发商参与廉租房和经济适用房的建设和运行，还可以吸引商业金融机构在个人抵押贷款、房地产证券化方面有所作为，从而搞活房地产金融。另外，还可以发动民间、协会及其他组织进行合作建房。

    首份"囤地报告"：囤地将成一场赌博

    国内首份揭示开发商囤地现状的报告---《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》昨日在杭州发布。报告显示，到今年底，房地产开发商囤地约10亿平方米；截至2006年底，房地产业沉淀在土地上的资金约2.4万亿元。

    该报告由焦点房产网委托北京师范大学金融研究中心完成。主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟表示，当前中国房地产业可用"资金为王、土地为祸"形容，"继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产业、金融业将是危险而巨大的赌博。"

    所囤土地可开发3年

    "囤地现象不是新近出现的，事实上，2004年前的囤地增长规模较此后更快。"钟伟在搜狐网、焦点房产网主办的"杭州土地招拍挂十年高峰论坛"上说，之所以引起广泛关注，是因为近年来供应收紧、地价飙升。

钟伟说，万科、碧桂园、金地、河南建业等全国10大房开商是"囤地大户"，其中实际土地储备规模在1000平米以上的包括碧桂园、万科、保利和招商地产，"10大开发商囤地总面积约1亿平米"。

    他表示："开发商目前的囤地规模约可支持静态开发4年或动态开发3年，也就是囤积了一个完整开发周期的土地。"

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