二手房成交量大幅下降

　　调查地点：南宁市二手房交易中心

　　调查结论：进入12月份，公司二手房交易量与8、9、10月相比下降将近一半

　　交易现场冷清

　　连续几天，记者在南宁市二手房交易中心“蹲点”，发现大多数中介机构的铺面门可罗雀，工作人员有些在打电话聊天，有些在上网，前来咨询买房的人少之又少。当记者试图了解二手房交易的有关情况时，这些工作人员要么不怎么搭理，要么就显得不耐烦。相比10月份前，他们忙着带客户看房等各种业务，前后两种状况的对比反差简直可以用“冰火两重天”来形容。进入12月份后，二手房市场的变化，使得这些中介机构的工作人员都有点措手不及了。

　　记者从富房中介等中介公司了解到，从11月份开始，南宁市二手房成交量逐渐下降，“12月份业务就更难做了。”某房产中介业务员杨丽告诉记者，她每天都会把客户房源发布到一些网站的房产频道，过去每天都会有客户看到后电话咨询，现在每天接到的电话有三四个就不错了，大家买房的积极性大大降低。对方还告诉记者，前两个月南宁房产交易大厅每天交易的房产在100宗左右，现在的交易量连一半都没有。过去在房产交易大厅过户的顾客都要拿号排队等候，现在客户直接就可以办理。12月中旬，而该公司的大部分业务员连一单业务都没有完成。

　　小中介一个月难卖一套房

　　对于近期一些中介纷纷关门，一些业内人士表示，在目前较冷的市场形势下，这是很正常的事情。

　　采访中，南宁市某中介公司的老板向记者透露，市场决定二手房业务的多少。中介的成本虽然较低，房租成本和人力成本却是必需的，按照现在市场价细算下来，一个门面一个月至少要卖3套房，才差不多能消化成本。而现在很多小中介一个月甚至连一套房也卖不出去，亏本是肯定的。而“小中介本来就是看到市场好，才来‘分一杯羹’的。一旦市场冷下来，赚不到钱了，当然就立即关门，掉头去做别的生意”。

　　而一些业内人士认为，目前南宁房产中介倒闭很大的原因是管理不善导致的，单纯因为房产交易量下跌而“关门大吉”的可能行不大。关于交易量大幅下降的原因，业内人士认为，主要是受商品房交易量近几个月来连续下降的联动效应影响，其次是房价虚高，消费者持币观望，谨慎购房。今年商品房市场在连续多月的火爆交易之后，从10月下旬开始呈现惜售和价涨量跌的现象，这种市场气氛反映到二手房市场，使二手房市场出现同样态势。

　　“量”和“价”背离

　　目前，南宁市二手房交易出现一种怪相——“量”和“价”背离。与以往房产交易量与交易价格同时下降的市场不同，现在南宁市二手房却呈现出价涨量跌的走势。交易量下降，除了房价上涨过快等原因外，好房源紧俏也是问题的一大关键。

　　南宁市某中介业务员告诉记者，目前南宁市大部分房产中介可售房源大都是一些“垃圾房”在挂牌。何为“垃圾房”，对方解释说，价格虚高、性价比不高、买卖双方诉求不相符、地段户型配套不够完善的房产、合同房、二手期房等,有些挂了一年都无人问津，有价无市。价位合理的房源，中介公司登记的并不多。

　　而二手房追涨不跌有两种原因：其一是，一手房价虚高一方面把很多购房者挡在门外，一方面又使更多卖主产生“惜售”的心理，以至抬高房价出售，即使“无人问津”，也是姜太公钓鱼愿者上钩的心态，就紧咬房价不松口；其二是炒房在作祟，而影响更为严重的是中介炒房。一位知情者告诉记者，南宁市大部分房产中介者在炒房，而且利润极高，中介炒房吃差价将提高二手房交易额的5%至10%，无形中会推高二手房交易价格。

　　知情者向记者透露，一些不熟悉市场价的卖主“低价”登记出售房产，中介会不动声色与卖主签订“公证委托代理”合同，并一次性支付卖主房款，然后全权代理该房产业务，之后寻找买主，就是低价买进高价卖出。因为签订公证委托代理合同不需要过户，“中间”的费用一切全免，只是等到有买主时，再让卖主出面办理过户手续等,利润很高。

　　业内人士认为，这种持续的“量”与“价”背离，实际上蕴藏着市场调整的能量，即市场在长时间的僵持后，必然选择新的供需交易平衡点，房价将回归合理的价位。

　　新政后

　　买房贷款比较难

　　调查地点：四大银行及部分商业银行

　　调查对象：银行相关人士、购房者

　　调查结论：第二套住房贷款较难办，各银行办贷人数明显减少

　　在各大银行的个贷中心，一个共同的特点是，往日拥挤、排队的场面没有了，现在咨询台前只有三三两两的人咨询。12月11日，在中介公司打算购房的廖女士告诉记者， 新政出台了，银行第二条住房贷款办理程序比较麻烦，而且保留一定的拒签率，她在中行申请的贷款就没有批下来。

　　12月12日，记者采访到工商银行相关工作人员，该工作人员声称：“第二套住房贷款，基本利率比第一套上浮10%，只能贷60%，目前还可以办理，以后是否停办还没有接到通知。但是要看贷款人信用度，如是否有预期还贷记录。” 

　　记者在中国银行了解到，新政出台后，前来咨询和办理住房贷款的人数明显减少了。记者在观察过程中也发现，在贷款中心的人很少，与往日热闹的情景相比冷清了许多。当记者问到其新政前后具体的贷款数量时，工作人员声称这是行业机密，不便透露。

　　另外，记者在对付款方式的调查中发现，大部分投资者依然靠银行贷款，不过能够承受的月供水平普遍较高，而从贷款年限的调查来看，即使有还贷能力，部分客户还是选择了10年以上的贷款年限。